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Briefing

Verordungserlass zum Geldwäschegesetz bezüglich meldepflichtiger Sachverhalte bei Immobilientransaktionen

I. Überblick

Das Bundesministerium der Finanzen hat im Einvernehmen mit dem Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz die Verordnung zu den nach dem Geldwäschegesetz meldepflichtigen  Sachverhalten im Immobilienbereich (im Folgenden: VO) erlassen. Die Verordnung tritt am 1. Oktober 2020 in Kraft und konkretisiert Sachverhalte, die für sog. Verpflichtete, also Berater wie Rechtsanwälte, Notare, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater, stete Meldepflichten gegenüber der Stelle für Finanztransaktionsuntersuchungen (FIU) auslösen (§ 43 Abs. 1 GwG). Die Meldepflicht gilt dann nicht, soweit Tatsachen vorliegen, die entsprechende Verdachtsanzeichen entkräften (§ 7 VO).

Dieses Briefing soll einen ersten Überblick über die beschlossene Verordnung sowie hiermit zusammen- hängende Regelungen des GwG geben. Die Ausführungen sollen und können Rechtsrat im Einzelfall nicht ersetzen.

Kernstück der Verordnung sind die in den §§ 3-6 VO kategorisierten Sachverhalte, die im Rahmen von Immobilientransaktionen eine Meldepflicht auslösen, sofern es sich um Erwerbsvorgänge nach § 1 Grunderwerbsteuergesetz handelt. Erwerbsvorgänge im vorstehenden Sinne umfassen alle Rechtsvorgänge, die der Grunderwerbsteuer unterliegen, wobei grundlegende Voraussetzung für die Steuerpflichtigkeit ist, dass sich der Rechtsvorgang auf ein inländisches Grundstück bezieht; die Vorschrift unterscheidet dabei zwischen Rechtsvorgängen, die auf den Erwerb eines inländischen Grundstücks gerichtet sind oder wirtschaftlich betrachtet zu einem Grundstückserwerb führen.

Zu den Sachverhaltskategorien, die unten näher beleuchtet werden, zählen:

  • Bezug zu Risikostaaten oder Sanktionslisten (§ 3 VO)
  • Auffälligkeiten im Zusammenhang mit beteiligten Personen   oder   dem   wirtschaftlich    Berechtigten  (§ 4 VO)
  • Auffälligkeiten im Zusammenhang mit Stellvertretung (§ 5 VO)
  • Auffälligkeiten im Zusammenhang mit dem Preis oder einer Kauf- oder Zahlungsmodalität (§ 6 VO).

II. Meldepflichten

Einer Pflicht zur Meldung von Verdacht auf Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung unterliegen grundsätzlich alle Verpflichteten nach § 2 GwG. Die nun in der VO definierten meldepflichtigen Sachverhalte gelten hingegen nur für einen eingeschränkten Kreis von Verpflichteten, nämlich für Berater i.S.v. § 2 Abs. 1 Nr. 10 und 12 GwG, also insbesondere Rechtsanwälte, Kammerrechtsbeistände, Patentanwälte sowie Notare, wenn sie bestimmte, im Gesetz näher definierte Kataloggeschäfte durchführen. Dies umfasst Fälle, in denen sie für den Mandanten an der Planung oder Durchführung, dem Kauf und Verkauf von Immobilien oder Gewerbebetrieben, der Verwaltung von Geld, Wertpapieren oder sonstigen Vermögenswerten oder der Eröffnung oder Verwaltung von Bank, Spar- oder Wertpapierkonten mitwirken. Ein weiteres Katalogge- schäft bildet die Mitwirkung der genannten Berater bei der Beschaffung der zur Gründung, zum Betrieb oder zur Verwaltung von Gesellschaften erforderlichen Mittel. Auch Tätigkeiten im Zusammenhang mit der Gründung, dem Betrieb oder der Verwaltung von (Treuhand-) Gesellschaften oder ähnlichen Strukturen sowie Beratungsleistungen hinsichtlich Unternehmenszusammenschlüssen oder Übernahmen und auch die geschäftsmäßige Hilfeleistung in Steuersachen begründen eine Verpflichteteneigenschaft der genannten Berater.

Das GwG sieht vor, dass der Verpflichtete bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen den jeweiligen Sachverhalt unverzüglich der FIU zu melden hat (§ 43 Abs. 1 GwG). Unterlassene, nicht rechtzeitige, fehlerhafte oder unvollständige Verdachtsmeldungen können bußgeldbe- wehrte Ordnungswidrigkeiten darstellen.

Verdachtsmeldepflichten bestehen grundsätzlich bei Sachverhalten, bei denen konkrete Tatsachen darauf hindeuten, dass der Vermögensgegenstand aus einer Vortat der Geldwäsche stammt, ein Zusammenhang mit Terrorismusfinanzierung vorliegt oder spezifische Offenlegungspflichten nicht erfüllt worden sind.

Im Anwendungsbereich der Verordnung werden nun konkrete Sachverhalte aufgeführt, die stets einen Fall der Verdachtsmeldepflicht nach § 43 Abs. 1 GwG darstellen. Die zentralen, in der VO kategorisierten, Sachverhalte werden im Folgenden näher beleuchtet.

Risikostaaten und Sanktionslisten (§ 3 VO)

Der Verpflichtete hat zu melden, wenn ein an dem Erwerbsvorgang Beteiligter oder ein wirtschaftlich Berechtigter in einem Risikostaat ansässig ist oder einen gleichermaßen engen Bezug zu diesem aufweist. Entsprechendes gilt für Geschäftsgegenstände oder Bankkonten und für den Fall der Aufführung eines am Erwerbsvorgang Beteiligten in deutschen oder europäischen „Sanktionslisten“. Die Zentralstelle der FIU stellt eine entsprechende Liste zur Verfügung.

Beteiligte Personen und wirtschaftlich Berechtigte (§ 4 VO)

Eine stete Meldepflicht des Verpflichteten besteht auch dann, wenn ein an dem Erwerbsvorgang Beteiligter die  für seine Identifizierung notwendigen Informationen nicht bereitstellt oder seinen Auskunfts- und Nachweispflichten nicht nachgekommen ist. Sobald Tatsachen auf eine nicht richtige oder nicht vollständige Darlegung der Identität hindeuten oder der Geschäftsgegenstand treuhänderisch gehalten wird, ohne dass dieses Treuhandverhältnis einen wirtschaftlichen Zweck aufweist, ist dies zu melden. Die Meldepflicht umfasst zudem grundsätzlich Fallgestaltungen, bei denen ein am Erwerbsvorgang Beteiligter oder ein wirtschaftlich Berechtigter wegen Geldwäsche (§ 261 StGB) verurteilt worden ist oder ein Ermittlungs- oder Gerichtsverfahren durchgeführt wird. Schließlich sind grobe Missverhält- nisse zwischen Einkommen und Erwerbsgegenstand und Erwerbsvorgänge mit bestimmten grenzüberschreitenden Steuer-gestaltungen meldepflichtig.

Stellvertretung (§ 5 VO)

Ferner besteht eine Meldepflicht des Verpflichteten in Fällen, in denen enumerativ bezeichnete Auffälligkeiten im Zusammenhang mit der Stellvertretung durch einen am Erwerbsvorgang Beteiligten bestehen. Diese Auffälligkeiten können die Vollmacht selbst oder die verkörperte Vollmachtsurkunde betreffen.

Preis und Kauf- oder Zahlungsmodalität (§ 6 VO)

Schließlich besteht die Pflicht zur Abgabe einer Verdachtsmeldung auch dann, wenn Auffälligkeiten im Zusammenhang mit dem Preis selbst oder einer bestimmten Kauf- oder Zahlungsmodalität auftreten, z.B. durch die (avisierte) Zahlung durch Barmittel, Kryptowerte oder via Nutzung eines ausländischen Bankkontos ohne Bezug zur verwendenden Vertragspartei. Eine Verdachtsmeldepflicht besteht ferner, wenn die Gegenleistung erheblich vom tatsächlichen Verkehrswert des Geschäftsgegenstandes abweicht, Zahlungen in einer bestimmten Höhe vor Abschluss des Geschäfts vorgenommen worden sind bzw. werden sollen oder aber bestimmte Auffälligkeiten in Bezug auf den Empfänger der Zahlung oder den Zahlenden bestehen. Beabsichtigte oder durchgeführte Weiterveräußerungen des Geschäfts-gegenstandes in einem bestimmten Zeitraum lösen unter den gesetzlichen Voraussetzungen ebenfalls eine Meldepflicht des Verpflichteten aus. Gleiches gilt bei Zahlungen über ein Anderkonto.

I. Ausblick

Der Erlass der Verordnung wird nicht nur spürbare Auswirkungen auf die Anti-Geldwäsche-Compliance der benannten Verpflichteten, also insbesondere der beratenden Berufe, haben. Ebenfalls hat die Qualifizierung von – bisher bloßen – Verdachtsanzeichen als nunmehr meldepflichtige Sachverhalte Relevanz für alle an Immobilientransaktionen Beteiligte. Mandanten müssen sich künftig im Klaren darüber sein, dass ihre Berater gesetzlich verpflichtet sind, bereits gewisse Auffälligkeiten an staatliche Behörden zu melden und in einem solchen Fall sogar einem bußgeldbewehrten Verbot unterliegen, die betroffene Person über eine derartige Meldung zu informieren. Ein transparenter Umgang hinsichtlich der Besonderheiten der Transaktion gegenüber den Beratern wird insofern essentiell.

Die Verordnung hat aber auch eine über den Immobilienbereich hinausgehende Ausstrahlungswirkung für alle sonstigen Verpflichteten nach dem GwG, also z.B. für Kredit- oder Finanzdienstleistungsinstitute, Versicherungsunternehmen, Kapitalverwaltungsgesell-schaften und Treuhänder. Insofern liefert sie Anhaltspunkte, welche Sachverhalte aus Sicht des Gesetzgebers besonders geldwäscheträchtig erscheinen und daher nicht nur eine erhöhte Sorgfalt, sondern gegebenenfalls auch eine Verdachtsmeldung erfordern.